对于很多地方而言，旅游正在成为各种产业发展的重要驱动力。文化旅游产业具有产业带动性强的特点，因此，各地文旅产业正在逐步成为龙头型产业。

当然，作为头部化产业，需要先将旅游项目文创化、IP化和品牌化，然后以IP和品牌带动其他产品包括农产品成为旅游商品，同时通过文创化和品牌化实现附加价值的提升。比如：以红色旅游、文化节和体育为例，其核心价值来自旅游产品的提升和延长产业链。

此外，细分领域比如农业文旅，包括对农业元素的文旅提升，即文旅带动农产品和农民增收，这是普通农业电商不能比拟的。

7旅游项目轻资产化趋势

旅游项目过度投资、资金沉淀于土地和硬件设施的现象将会扭转。

造成过去几十年旅游重资产化的原因，一个是基于国企保值增值的冲动（比如很多国企都需要买地建房，资产评估之后有很大的增值；所以很多国企资产总额很大，营业收入很少），另外一个是基于对旅游商业模式不熟悉。现在很多文旅企业负责人开始意识到轻资产模式的价值。

旅游项目轻资产化是以突出投资内容体验为主的经营模式，需要减少非消费型产品、体验产品之外的其他重资产投入比重（比如减少非体验类大型游客中心、一般的景观和土地、广场、建筑、路桥设备等等的资金投入），也包括重视资产投资效益回报率的提升，减少沉淀资本，减轻成本负担，提高现金收入和盈利水平等。

8高质量发展趋势

高质量发展成为文旅产业的核心诉求。

高质量发展的涵盖面很广，首先要解决内生增长问题，而不是依靠项目投资拉动。其次，高质量发展需要解决收入的持续性，项目可复制性，在没有增加大量投资的基础上，已有的每个产品都能够带来“长销”的收入。

从2019年开始，各界都已开始重视高质量发展的问题，包括区域政府和企业都高度关注IP、旅游产品、品牌对于周边行业的带动性，关注文化和旅游融合是否深入，能否持续提升全行业的服务与经营水平，提升旅游商品的附加价值，以及提升旅游产品的体验性，确保旅游项目和产品的精品化等。

9双主业融合趋势

随着旅游业与其他行业，比如地产行业的跨界业态的兴起，包括旅游地产、健康地产、体育地产等，已经出现过度地产化和重资产（轻视体验内容和专业内容服务）的弊端。

文旅地产是文旅业态和地产业态的双主业，不应该是以文旅名义做地产，也不应该是地产收入来补贴文旅。从商业模式来看，企业需要实现两个主业并重，也需要两个主业同时赢利。比如旅游、体育、健康、养老和地产可以一起做，需要旅游、体育、健康、养老等这些领域的专业服务和成熟的商业模式，而不是仅仅依赖于地产的收入及其地产持续补贴这些领域（损耗）。

10旅游集团文创化趋势

文旅融合的核心是做好文化内容体验，需要精通文化产业商业模式。

各地的旅游集团需要以文化产业的商业模式来开展文旅融合、促进高质量发展。同时，要以IP（包括挖掘当地传统文化）作为头部内容，以室内文化体验园（文旅与科技融合）作为线下融合场景和线下消费场景。

旅游集团需要对游客进行二次开发、三次开发，即需要以IP及新媒体增值服务平台作为“一鱼永吃”和“一鱼多吃”业态、模式的新的载体。

总之，高质量发展是文化旅游产业融合发展的主旋律；但是，高质量发展必须摆脱传统投资拉动模式和重资产经营模式，必须以IP内容、品牌来引领文化旅游打造全产业链，促进全域旅游品质的全面提升。

文旅产业现状及未来趋势3

一、文旅地产主要分类

按照项目卖点来区分，我国文旅项目种类主要以山地、滨海、湖滨、主题公园为主。近年来特色小镇的发展也较为迅猛，相信未来特色小镇也将成为文旅地产的主流之一，其中文旅小镇占4%、主题公园占13%、滨海占13%、山地占24%、湖滨占29%。

按照产品类别来区分，国内的文旅地产可分为四大类型：主题游乐型、景点依托型、度假酒店型、文旅小镇型。

二、文旅地产盈利模式

国内文旅地产的盈利来源可归纳为两大板块：一是地产销售；二是旅游经营。地产销售是依附在旅游经营上面的，旅游经营聚拢人气、带动地产销售，卖房可以快速回笼资金，然后再投入到文旅项目的开发中。地产业务的利润率高，但间接的价值创造核心还是旅游业务，优秀的文旅项目都具有鲜明的文化特色、独有的产业、服务等，能够很好地带动配套住宅的销售。

三、文旅地产的发展困境

1、选址困境

地段是房地产最核心的价值，但是城市近郊的土地资源非常紧张，价格昂贵，竞争异常激烈，地很难拿到手；而远离城市的地块，尽管土地价格较为便宜，但是超出都市人周末外出旅游的半径，因此在销售上非常困难。一般情况下，人们在经历了一周繁忙的工作后，在周末外出旅游的时候，车程在2个小时之内是最佳的选择。若距离过远，对于人们的吸引力将急剧下降。

目前，大城市周边的文旅地产和旅游知名度高的景区发展态势良好。这并不是说远郊旅游地产就没有价值。远郊地产尽管在交通的便利性方面不占优势，但其破局之处在于抢占稀缺景区资源，借助区域知名度带动项目知名度。一段时间之后，景区服务设施的不断完善也将弥补传统文旅地产项目的配套短板。

2、资金流困境

优秀的文旅地产离不开良好的区域运营。将一个区域催熟得到市场的普遍认可需要经历一个漫长的过程。因此，在短时间内很难有大幅度的升值。漫长的开发周期，将使房企的资金链面临着巨大的压力。于是在面临旅游先行还是地产先行这个选择时，很多房企都会放弃追求最大升值空间，而选择地产先行，甚至不惜将升值预期让利于客户从而快速回笼资金。有很多“聪明”的文旅地产项目都是依托传统的旅游景区进行开发，涌现出了海景系、雨林系、温泉系、古镇系等不同题材的文旅地产项目。以期利用外部旅游资源，促使房地产物业升值，更快形成消费吸引力。由此可见，文旅地产的本质离不开“旅游”二字。

四、文旅地产的发展趋势

1、去房地产化回归旅游本质

“以地产形式短线套取暴利”的发展模式已经难以为继，市场需求的转变促使文旅地产转型升级，逐步实现旅游业、文化产业、房地产业密切结合，告别以往单一的房地产业态和文旅概念，真正解决市场所面临的需求。

未来的文旅地产将会往两个方向发展：一是专注于做旅游，通过建设优秀的度假区带动周边房地产销售；二是结合文化产业来做旅游，通过文化产业带动景区的人气，实现商业收益。

2、多样化盈利向产业靠拢

过去，企业盈利主要来源于地产销售，后期的物业管理、租赁服务等仅占很小比重，未来为了获取更大的利润空间与持续稳定的收益，开发企业势必要找到新的盈利模式。

目前较为创新的运作模式有：文化产业+资本运作、产权出售+商业运营、区域开发+IP产业链。

3、营销模式向运营模式转变

目前，单一的营销模式已经逐步被市场淘汰，一些按照传统地产形式开发的文旅项目也逐渐没落，行业将迎来新一轮洗牌。门票销售逐步向商业运营转型，而商业的载体必然是产业，多元化的产业能够促进当地的消费，注重后期运营的文旅项目将是未来的走向。